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新余市中心城区2018上半年度房地产市场运行分析报告

2018-07-20 10:21:13  来源:新余房产网  点击()  我要评论(0)
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    今年上半年,我市中心城区新建商品住房销售比较火热,同比增长近五成;商品住宅价格上涨预期进一步增强。据了解,城区中心地段的北湖帝景、景江花园两个楼盘,新推出的房源已涨到了6500元/㎡以上,劳动北路的御天城、北湖西路龙泉湾两个楼盘的价格较去同期上涨了1000元/㎡以上,其它楼盘新推房源价格也都在上涨。新建商品住房库存量继续下降,去化周期进一步缩短,市场运行上升趋势明显。随着市场的回暖,房地产领域的一些矛盾纠纷和遗留问题正在逐渐得到化解。

一、市场运行基本情况
    (一)房地产开发完成投资情况(统计指标为全市数据)
今年上半年,全市房地产完成投资12.84亿元,同比增长9.37%。其中住宅完成投资9.69亿元,同比增长9.62%;非住宅完成投资3.15亿元,同比增长8.62%。

(二)商品房建设情况(统计指标为全市数据)
    1、商品房施工面积。截止到6月底,全市商品房施工面积为789.31万㎡。其中:住宅施工面积587.17万㎡;非住宅施工面积202.14万㎡。
    2、商品房新开工面积。1-6月全市商品房新开工面积92.66万㎡,同比增长36.67%。其中:住宅新开工71.71万㎡,同比增长32.72%;非住宅新开工20.95万㎡,同比减少52.14%。
    3、商品房竣工面积。1-6月全市商品房竣工面积100.00万㎡,同比增长61.32 %。其中:商品住宅竣工面积84.47万㎡,同比增长156.89%,非住宅竣工面积15.53万㎡,同比减少44.42%。

    (三)新建商品房预售许可情况。1-6月份,中心城区新建商品房批准预售面积为40.90万㎡,比上年同期减少26.09%,其中商品住宅面积为40.02万㎡(3207套),比上年同期减少23.81% ;非住宅面积为0.88万㎡,同比减少68.68%。

    (四)新建商品房销售情况。1-6月份,中心城区商品房销售面积127.36万㎡,同比增长36.84%;销售金额57.26亿元,同比增长38.41%。其中:商品住宅销售面积117.66万㎡(9810套),同比增长42.19%;销售金额49.61亿元,同比增长48.13%;商品住宅销售均价4216元/㎡,同比上涨4.12%,其中6月份当月销售均价4208元/㎡,环比上下降7.15%。非住宅销售面积9.70万㎡,同比减少6.01%;销售金额7.65亿元,同比减少2.92%。可售新建商品房总量为182.37万㎡,去化周期9.4个月。其中:住宅93.2万㎡、6878套,去化周期5.4个月;非住宅84.04万㎡,去化周期35.8个月。

    (五)存量房交易情况。1-6月份,中心城区存量房买卖成交面积44.27万㎡,同比增长32.15%。其中:住宅成交面积42.04万㎡(3859套),同比增长94.81%;非住宅成交面积2.23万㎡,同比减少81.29%。

    (六)房地产信贷情况。(统计指标为全市数据)1-6月份,全市房地产开发贷款余额12.26亿元 ,同比增长58.40%;个人购房贷款余额195.77亿元,同比增长13.21%。住房公积贷款余额27.57亿元,同比增长18.84%。

    (七)房地产税收情况。1-6月份,我市房地产行业地税收入为5.68亿元,同比增长21.5%,占地税收入总额的16.40%;我市房地产行业国税收入为2.60亿元,同比增长30.23%,占国税收入总额的5.36%。全市房地产行业税收收入为8.28亿元,占税收总额的9.96%。

    (八)房地产开发用地出让情况。1-6月份,中心城区未出让房地产开发用地。

二、市场运行分析
    (一)房地产开发投资同比回升。房地产开发投资回升的主要原因:一是商品住房市场销售回暖,开发企业资金回笼加快,商品住房库存量下降,在建项目施工进度加快;二是商品房新开工面积增多。例如,龙泉湾、香山听泉、立信壹号、时代花园等分期建设项目都在赶进度,争取尽早达到预售条件进入市场交易。

    (二)商品住房库存量继续下降。我市城区房地产市场经过前两年的切实有效去库存,可售商品住房库存量及其去化周期都下降至正常水平。由于我市的房价与周边县市相比有明显的价格洼地优势,因此吸引了周边县市的人群来我市投资购房置业。今年上半年,新建商品住房和存量商品住房(即二手房)市场,出现历年难见的销售火热现象,少数楼盘甚至出现了可售房源供不应求状态。据香山听泉项目的置业顾问反映,至6月末该楼盘可供预售的房源只剩8套,下一批新房还要等到11月份才能上市。

    (三)商品住房价格上涨预期强烈。今年上半年,我市中心城区以前一直在低位徘徊的商品住宅价格开始呈现快速上涨态势。自2015年以来,我市中心城区由于严格控制了房地产开发用地投放,目前市场上新开楼盘寥寥无几,新建可售房源供不应求,因此,市民对房价上涨预期较强。据几个相对较大楼盘的置业顾问反映,如龙泉湾、北湖帝景、景江花园、御天城等,现在的成交价格比去同期都涨了1000元/㎡以上。高新区范围内的立信壹号、香悦丽都等楼盘,上涨也超过了1000元/㎡。

    (四)存量住房交易十分活跃。存量住房交易市场较去年更加活跃。据了解,今年以来,中心城区学校附近的二手比较抢手,需求旺盛。一些城市居民、进城务工人员等为了子女上学方便,选择在一中、四中、长青小学、暨阳小学等学校附近买二手房的特别多。今年上半年,二手住房成交量同比去年将近翻了一倍,创了历史之最。二手住房市场的活跃,有效地促进了对新建商品住房的改善型需求。

    (五)下半年市场趋势预判。预计下半年我市中心城区房地产市场,一是随着可售房源(库存量)的不断减少,会出现量稳价升的走势。因为尽管目前我市房价有一定涨幅,但与周边县市比较,仍然是价格洼地。二是随着市场的回暖,开发企业的资金会不断地回笼,一些楼盘存在的延期办证等遗留问题也会逐渐得到解决。三是行业监管不断加强,市场行为更加规范有序,房地产开发项目的遗留问题会逐个解决。

三、存在的主要问题及对策
    (一)非住宅库存压力依然较大。我市中心城区非住宅实际可售面积,远大于网签系统统计的面积,因为开发商普遍都用非住宅备案到个人名下去银行融资,而非真实销售,尤其是一些商务楼空置或闲置率较高。
     (二)房地产开发涉稳楼盘较多。近年来,有些楼盘的开发商存在延期交房、延期办证等问题,有些住宅小区的物业企业存在服务不到位的问题,从而时常引发业主集体上访投诉,不仅影响社会稳定,也有损政府形象,亟待政府协调各相关职能部门密切配合,共同治理。

    (三)住宅小区的地上地下车位管理有待规范。自去年下半年以来,我市中心城区因地下停车有关问题引发的矛盾纠纷不断增多,影响社会的治安和稳定。例如:格林风情小区业主两次集体堵路,龙泉湾小区业主与物管人员发生冲突向110报警,安鑫雅庭、骏丰紫金丽都小区业主集体上访,还有伴山壹品小区、观山别院小区等都出现过因地下停车问题的矛盾纠纷。对此,有待政府及其相关职能部门建章立制,采取有力措施加以规范,加强管理。

    (四)主要对策和建议。一是严格控制商业用房开发,优化商品房供应结构;适度增加商品住房用地供应,以平抑房价上涨过速。二是抓好商品房预售资金监管,严格预售许可形象进度标准,有效遏制延期交房、延期办证等现象。三是加强日常监督指导,规范企业经营行为。四是建立和完善新余市化解房地产领域涉稳突出矛盾纠纷隐患联席会议协调机制,各相关职能部门密切配合,各司其职,共同协调化解矛盾纠纷,妥善处理房地产领域涉稳遗留问题。五是学习借鉴外地经验做法,结合新余实际,制定住宅小区及其周边背街小巷停车管理办法,明晰新建住宅小区车位(库)产权归属,防止权属纠纷;规范租售行为,减少租售矛盾。

新余市房产管理局
2018年7月13日

 

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